GAYRİMENKULÜNÜZÜN DEĞERİNİ
NASIL BELİRLEYEBİLİRİZ?
Bir Gayrimenkulün gerçek değeri; alıcının ona ödeyeceği bedel
ile belli olur. Diğer tüm belirlenmiş fiyatlar sadece tahmin olarak kalırlar.
Gayrimenkulünüzü satmaya
karar verdiğiniz anda, en önemli kararınız fiyatını belirlemek olacaktır.
Gayrimenkul piyasası, çeşitli etkenlere bağlı olarak sürekli değişkenlik gösteren
bir piyasa olduğundan, gayrimenkulünüzün fiyatını o bölgede en son satılan
benzerlerine eşdeğer belirlemeniz ya da o anki mevcut piyasa trendleri
doğrultusunda altında/üstünde belirlemeniz, gayrimenkulünüzün muhtemel satış
sonuçlarını doğrudan etkileyecektir. İşte Profesyonel Gayrimenkul
Danışmanlarının hizmet farkı buradan başlar. Gayrimenkul Danışmanlarımız
öncelikle size; çevrede işlem görmüş eşdeğer gayrimenkullerle ilgili bilgi
sağlar ve yol gösterir. Sizin de bu verilere dayanarak gayrimenkulünüze bir
fiyat belirlemeniz sağlıklı bir sonuç getirecektir.
Eğer bir Gayrimenkul
Danışmanının size sunduğu rakamlar diğerlerinden çok yüksek ise bu danışmanla
çalışmanız vakit kaybına sebep olacaktır. Çünkü onlar size gerçekleri değil
sadece sizin duymak istediklerinizi söylerler.
Diğer yandan;
gayrimenkulünüzün değerini profesyonel ekspertiz yaptırmak yoluyla da
belirleyebilirsiniz. Bu hizmeti bizden ya da başka profesyonel şirketlerden
almanız mümkündür. Gayrimenkul değerinizi belirlemek üzere hazırlayacağımız
ekspertiz raporunu hiçbir ücret talep etmeden, bedelsiz sağlıyoruz.
Unutulmamalıdır ki;
Satışa çıkarılan bir gayrimenkulün durumu iyi ve o anda eşdeğer diğer satılık
gayrimenkullerin fiyatı ile aynı seviyede ise, doğru bir pazarlama planı ile
normal şartlarda 3 aylık bir zaman diliminde satılması gerekir. Eğer
gayrimenkul bu şartlara uyduğu halde satılmıyor ise problemin fiyattan
kaynaklandığını düşünebilirsiniz. Piyasada daha cazip alternatifler var ise;
alıcılar, yüksek fiyatlandırılmış bir gayrimenkul için vakit harcayıp teklif
getirmek istemezler. Maalesef bazı gayrimenkul sahipleri, fiyatlarının yüksek
olduğunu bildikleri halde o fiyatı "denemek" isterler. Fakat bu
"deneme" süreci, hem kendileri hem de Gayrimenkul Danışmanı için
zaman kaybı olduğu gibi ciddi alıcıların da bu süreçte başka gayrimenkullere
yönelmesi ve satışın zorlaştırılması sonucunu doğuracaktır.
Mülkünüzün Değerini Belirleyen
Faktörler
Gayrimenkulün durumu ve
lokasyonu
Piyasada emsal
satılmış konutlar
Ekonomik dalgalanmalar
Mülkünüzün Değerini Belirlemeyen
Faktörler
Mülkünüzün size mal
oluş bedeli,
İçine yaptırdığınız
dekorasyon
Yatırım veya
elde etmek istediğiniz kar,
Mülkünüzün değerini
direkt olarak etkileyen unsurlar değildir.
Yanlış
Fiyatlandırmanın Zararları
Yanlış fiyatlandırma
yanlış alıcıları çeker
Yüksek fiyatlı bir
yere yüksek beklentileri
olan müşteriler gelir ,
hayal kırıklığına uğrayıp giderler
Hayal kırıklığına
uğrayan alıcı gidip başka bir mülk alır
‘Deneyelim
vaktim var’ demek, satış için en kritik ilk 4 haftanın boşa harcanmasına
sebep olur.
Zaman ilerledikçe
mülkün değerinin altında işlem görme riski artar.
Ciddi alıcı çok
yüksek fiyatlı bir mülke hiçbir zaman teklifte bulunmaz.
Alternatifler her
zaman vardır.
Doğru Fiyatlandırma Stratejisi
Mülkünüz daha çok
alıcı çeker
En yüksek piyasa
fiyatından satılır
Daha çabuk satılır
Değerlemede
Kullanılan Yöntemler
Genel kabul görmüş
kavramlar içerisinde dört farklı değerleme yöntemi ile sonuca ulaşılmıştır. Bu
yöntemler “ Piyasa değeri”, “Emsal
değeri”, “Kira getirisi değeri”, ve “Arsa değeri ”dir.
1 Piyasa Değeri (Pazar
Değeri, Makul Değer)
Bir gayrimenkulün
belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında el değiştirmesi durumunda;
- Alıcının tam
olarak bilgilendirildiği ve satıcı ile beraber hareket ettiği ve istekli olduğu
varsayılan bir ortamda,
- Herhangi bir
kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın,
-Alıcı ve satıcının
gayrimenkulle ilgili bütün olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olduğu,
-Değerleme konusu
mülkün pazarda makul bir zaman diliminde (takriben 3-6 Ay) pazarda kalacağı,
-Gayrimenkulün
satışı için yeterli derecede pazarlama yapılacağı ve makul bir süre tanınacağı,
-Ödeme nakit veya
benzeri araçlarla peşin olarak yapılacağı varsayılarak yapılan ve bu bilgiler
doğrultusunda, mülkün satılabileceği en yüksek peşin satış bedeli ile ilgili
oluşturulan kanaat değere sonucu “Piyasa
Değeri” oluşur.
2-Emsal Değeri:
Bu yaklaşımda;
değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki satılık gayrimenkullerin
fiyatları kullanılmıştır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkullerin satış fiyatı
ve bunların konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri
dikkate alınır.
3-Kira Getirisi
Değeri:
Bu yaklaşımda; değerleme konusu mülkten bulunduğu bölgenin durumuna göre, 20-25 yılda
elde edilecek kira gelirine göre
kendini amorti etme durumu dikkate alınır.
4-Arsa Değeri:
Bu teknikte,
gayrimenkulün bulunduğu arsanın bu günkü piyasa değeri dikkate alınır.
